Квартира есть, а квартиры нет. По документам помещение № 12 в доме на улице 40 лет ВЛКСМ в карельском городе Сортавала числится обычным жильём площадью 44,3 квадратного метра. Но с улицы его не найти — оно оказалось за единой вывеской салона красоты «Элен». Бумаги говорят об одном, глаза видят другое. Корреспондент «Черники» пришла в салон как клиент, изучила документы о перепланировке и попыталась понять, как квартира стала частью общего пространства салона и почему жильцы дома до сих пор не знают, не оплачивают ли они свет и тепло для чужого бизнеса.

Это расследование началось после обращения в «Чернику» жильцов дома № 6/10 на улице 40 лет ВЛКСМ. Со стороны их история может показаться локальной проблемой одного дома. Но для людей, которые живут там и оплачивают коммунальные счета, она совсем не мелкая. Именно поэтому редакция решила разобраться, что происходит за фасадом «Элен».

Как квартира стала проходной

На бумаге два разных объекта. Квартира № 12 принадлежит Гарику Асланяну. Смежные нежилые помещения № 1 и № 2 — Ани Адамян.

2 марта 2022 года собственники заключили соглашение: между квартирой и коммерческой зоной планировалось сделать дверной проём для «общего беспрепятственного использования». Простыми словами — это постоянный проход из салона прямо в жилую квартиру. Проект это подтверждает.

На плане сохранился и второй вход с лестничной клетки. Но фотографии и видеозапись со стройки показывают демонтированные перегородки и широкие проёмы. Позднее квартира и салон получили общий фасад и единое оформление.

Сам по себе дверной проём не переводит квартиру в нежилой фонд. Но документы фиксируют главное: проход между жильём и коммерцией не самовольный, он согласован собственниками и утверждён администрацией. Здесь и возникает первый вопрос: кто и на каком основании разрешил такую перепланировку?

Разрешение с датой, которой не бывает

17 марта 2022 года первый заместитель главы администрации Сортавальского городского поселения Дмитрий Вельев подписал решение о согласовании переустройства и перепланировки квартиры № 12.

В документе есть важная тонкость: администрация разрешила изменить жилое помещение. А вот решения о переводе квартиры в нежилой фонд среди документов редакции нет. Перепланировка и перевод – это разные юридические процедуры. Первая позволяет менять стены и проёмы, вторая меняет статус. При переводе требуется отдельный пакет документов, решение общего собрания собственников и письменные согласия владельцев всех помещений, примыкающих к переводимой квартире.

По крайней мере, одна соседка выступила против перевода. Владелица квартиры № 15, этажом выше, ещё 6 декабря 2021 года письменно отказалась его поддержать. Редакции неизвестно, был ли этот отказ официально представлен в администрацию и учитывался ли при рассмотрении документов. А 17 ноября 2021 года жильцы дома обратились в Госжилинспекцию Карелии: предупреждали о планируемом расширении салона и сообщали, что не давали согласия.

Спустя четыре месяца администрация разрешила перепланировку с проходом из салона в квартиру. Вопрос в том, какие именно документы рассматривали чиновники и проверялся ли юридический статус помещения.

В самом решении нашлась и опечатка: работы разрешено проводить «с 17 марта по 31 июня 2022 года». 31 июня не бывает. Мелочь, но показательная. Как и то, что внутренние работы по перепланировке начались еще в ноябре 2021 года! Т.е. разрешение на проведение выдано постфактум. Конечно, узаконить (согласовать) уже сделанную перепланировку варианты существуют (как через Жилинспекцию, так и Администрацию), но не в каждом регионе. В законодательстве же такая перепланировка считается самовольной (ст. 29 Жилищного кодекса РФ).

Что там внутри и что осталось за кадром

Видеозапись от 1 мая 2022 года и фотографии, которые источник датирует 19 мая того же года, показывают масштаб работ: демонтированные перегородки, широкие проёмы, строительный хаос. По этим материалам нельзя определить, затронуты ли несущие стены — для этого нужно техническое заключение. Но ясно одно: прежняя планировка заметно изменилась, а проход между жилой и коммерческой частями предусмотрен проектом.

Редакция не располагает полным проектом, а только двумя листами из 19. Нет у редакции и акта приёмочной комиссии, который должен был подтвердить, что всё сделано по проекту. Оформлялся ли такой акт, пока неизвестно.

Есть и расхождение в площади: в выписке ЕГРН — 44,3 квадратного метра, на плане после перепланировки — 43,6. Разница в 0,7 квадрата может быть погрешностью, но без актуального технического плана причину не установить.

Жилая по квитанциям за фасадом салона

Прошло четыре года, но для коммунальных служб помещение № 12 по-прежнему квартира. В квитанции управляющей организации за апрель 2026 года указано: назначение — квартира, площадь — 44,3 квадратного метра, собственник — Гарик Асланян. Зарегистрированных жильцов нет.

За содержание и ремонт начислили 758,86 рубля, с учётом долга — 5972,12 рубля. Отдельно начислены взносы на капитальный ремонт: вместе с пенями — 27 097,40 рубля. Приходят счета за электричество, воду, водоотведение и обращение с отходами.

Это не доказывает, что собственник не платит, и не подтверждает версию жильцов, будто ресурсы салона распределяют между соседями. Но квитанции показывают другое: в расчётных системах помещение до сих пор числится жилым, хотя оно соединено проходом с коммерческими помещениями и находится за общим фасадом салона.

А свет и тепло кто платит?

Жильцов волнует не статус сам по себе, а счётчики. В доме есть общедомовой прибор учёта электроэнергии. Разница между его показаниями и суммой индивидуальных счётчиков распределяется между собственниками.

Один из жильцов рассказал: «Зимой общедомовые начисления были больше квартирных, хотя в подъезде только две лампочки по 8 ватт». Но это лишь свидетельство одного человека. Тот же источник утверждает, что у квартиры № 12 есть отдельный счётчик. Если его показания передаются корректно, потребление должно отражаться на лицевом счёте самой квартиры.

С отоплением тоже нет ясности: трубы центрального отопления проходят через помещения салона, но из имеющихся квитанций нельзя установить, как именно площадь квартиры учитывается при расчёте платы за тепло.

Пока оснований утверждать, что жильцы платят за салон, нет. Но прозрачности тоже нет.

Журналистский эксперимент: корреспондент идёт в «Элен»

Редакция решила проверить, как используется пространство за фасадом. Корреспондент записалась в салон как обычный клиент.

После услуги журналистке предложили оплатить её наличными или переводом по номеру телефона. Она перевела деньги. В банковской квитанции получатель указан как «Ани Гагиковна А.». Перевод ушёл по тому же номеру, который указан в контактах салона. Ани Адамян — собственница нежилых помещений № 1 и № 2 и участница соглашения с владельцем квартиры.

Но чек журналистке не передали — ни бумажный, ни электронный. На момент подготовки материала он так и не поступил. Банковская квитанция фискальным чеком не является: в ней нет названия услуги, ИНН и фискальных данных.

Сам по себе перевод по номеру телефона не запрещён. Организация или индивидуальный предприниматель, как правило, должны применять онлайн-кассу, а самозанятый должен сформировать чек в приложении «Мой налог». Однако редакции пока не удалось установить, кто именно оказывал услугу и в каком налоговом статусе работал мастер. Окончательную оценку эпизоду может дать налоговая служба.

Эксперимент подтверждает главное: за общим фасадом «Элен» оказывают платные услуги. Без актуального технического плана нельзя сказать, находилось ли рабочее место мастера именно в границах квартиры № 12. Для обычного посетителя граница между салоном и квартирой визуально не обозначена.

Предприниматель, который дорожит репутацией

Гарик Асланян — владелец квартиры № 12. В городе Сортавала он известен как подрядчик по благоустройству. В феврале 2026 года местное издание «Ладога-Сортавала» опубликовало материал «Мостим тротуары в любимом городе: история успеха Гарика Асланяна». В нём предприниматель представлен как человек, который дорожит репутацией и чувствует ответственность перед городом.

«Я своим именем дорожу: ни один человек, знающий меня лично, не может сказать, что я обманул или подвёл», — заявил Асланян изданию.

«Черника» не ставит под сомнение его заслуги в благоустройстве. Но новые тротуары не отвечают на вопросы о квартире № 12. Документы подтверждают, что Асланян является собственником жилого помещения и согласовал его соединение проходом с коммерческими помещениями. Но это не доказывает, что он владеет салоном или получает доход от его работы. Его роль в этой истории состоит в другом: принадлежащая ему квартира оказалась за общим фасадом салона и была соединена проходом с коммерческой частью здания, но продолжает числиться жильём.

И если репутация для него важна, то ответы на эти вопросы должны быть столь же публичными, как и его достижения.

Вопросы, которые ждут ответа

Ранее редакция пыталась связаться с Асланяном по телефону, но он не ответил. До публикации «Черника» направит ему официальный запрос.

Что мы спросим у Асланяна:

• Переводилась ли квартира в нежилой фонд?

• На каком основании она используется совместно с коммерческими помещениями?

• Соответствует ли выполненная перепланировка проекту?

• Оформлен ли акт приёмочной комиссии?

• Установлены ли отдельные приборы учёта?

• Известно ли ему о письменном отказе соседки?

• Какое отношение он имеет к деятельности салона?

В официальном запросе Ани Адамян редакция задаст следующие вопросы:

• Кому принадлежит салон и кто ведёт там бизнес?

• Как квартира № 12 используется в работе салона?

• Кто оказывал услугу корреспонденту?

• Почему журналистке не передали чек?

• Как учитываются коммунальные ресурсы в нежилых помещениях?

Официальные запросы Асланяну и Адамян будут направлены до публикации. Их ответы, если они поступят, «Черника» опубликует в отдельном материале.

Кто должен был всё это проверить?

Вопросы есть не только к собственникам. Перепланировку согласовала администрация, жильцы заранее обращались в Госжилинспекцию, а коммунальные организации до сих пор ведут лицевые счета.

Администрация должна объяснить, на каком основании утвердила проект с проходом из коммерческого помещения в жилое, оформлялся ли акт приёмочной комиссии и почему его нет среди документов редакции. Госжилинспекция должна ответить, как отреагировала на обращение жильцов. Управляющая и ресурсоснабжающие организации должны предоставить сведения о схемах подключения и порядке расчётов. Налоговая должна дать оценку эпизоду с непереданным чеком.

Официальные запросы в эти инстанции редакция подготовит в рамках продолжения расследования. Полученные ответы станут основой отдельной публикации.

Квартира по бумагам — салон за фасадом

Квартира № 12 не исчезла из реестров. Она есть в ЕГРН, в квитанциях управляющей организации, в базе капитального ремонта. Но привычной квартиры за фасадом «Элен» с улицы уже не увидеть.

Администрация согласовала проход из коммерческих помещений в жилое. Собственники подписали соглашение. Фото и видео фиксируют масштабную перестройку. Для посетителя визуальная граница не обозначена. Среди документов редакции нет решения о переводе квартиры в нежилой фонд. Не располагает редакция и актом приёмочной комиссии.

Эксперимент показал: за фасадом оказывают платные услуги, а чек журналистке не передали. Но без актуального технического плана нельзя утверждать, что услуга была оказана именно в границах квартиры.

Версия жильцов о перераспределении коммунальных расходов пока не подтверждена. Для проверки нужны показания приборов учёта, схемы подключения и расчёты коммунальных организаций.

У собственников и чиновников могут быть документы, которые всё объяснят. Возможно, перепланировка выполнена законно, ресурсы учитываются раздельно, а квартира используется в разрешённых пределах. Но пока этих объяснений нет, установленные факты выглядят так: жилую квартиру соединили проходом с коммерческими помещениями, она оказалась за общим фасадом салона, но её продолжают учитывать как жильё.

Как квартира стала частью «Элен», не перестав быть квартирой?

Ольга Ермолаева, специально для «Черники»